부동산 매매 계약 필수 체크리스트
부동산 매매 계약을 앞두고 있다면, 단순히 매물만 보고 계약을 서두르는 것은 매우 위험합니다. 계약 체결 전 반드시 확인해야 할 기본 서류 3가지는 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인서입니다.
이 세 가지 서류는 매물의 소유관계, 법적 하자 여부, 용도지역 등 매수자가 반드시 사전에 확인해야 할 핵심 정보가 담겨 있습니다. 특히 깡통전세 피해나 명의 문제, 불법 건축물 이슈는 이 서류들을 제대로 검토하지 않아 발생하는 경우가 많습니다.
- 등기부등본: 현재 소유자와 근저당권, 가압류 등 권리관계 명시
- 건축물대장: 건물의 용도, 층수, 불법 증축 여부 확인
- 토지이용계획확인서: 용도지역, 개발제한구역, 지구단위계획 등 확인
이러한 서류는 정부24, 부동산등기시스템 등에서 공인인증서를 통해 손쉽게 발급받을 수 있습니다. 부동산 중개인에게만 의존하지 말고, 매수자가 직접 꼼꼼히 확인하는 습관이 중요합니다.
등기부등본은 부동산의 ‘주민등록등본’이라고 불릴 만큼 핵심 문서입니다. 하지만 많은 사람들이 표제부, 갑구, 을구에 나오는 내용을 어떻게 해석해야 할지 몰라 피해를 입곤 합니다.
등기부등본에서 반드시 확인해야 할 항목은 다음과 같습니다:
- ① 소유자 명의: 실소유주가 누구인지 확인 (계약 상대와 일치해야 함)
- ② 근저당권: 은행 대출이 잡혀 있는지, 채권최고액은 얼마인지 확인
- ③ 가압류·가처분: 분쟁 중이거나 법적 제한이 걸려 있는지 여부
- ④ 가등기: 다른 사람에게 우선매수권이 있을 가능성 점검
- ⑤ 말소사항: 이미 말소된 권리라도 거래 시 영향이 없는지 확인
특히 을구에 있는 근저당권은 깡통전세의 핵심 요인입니다. 전세 계약 시 대출금이 많고 집값이 하락하면 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 수 있으므로, 매수 시에도 채무 상황은 반드시 확인해야 합니다.
등기부등본상 이상 징후가 있다면, 반드시 전문 공인중개사나 법률 전문가와 상담 후 계약을 진행하시길 권장합니다.
매수하려는 부동산이 ‘불법 증축’되었거나, 건물 용도와 실제 구조가 다른 경우 입주 후 이행강제금, 철거 명령 등 심각한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.
이런 위험을 피하려면 ‘건축물대장’을 반드시 확인해야 합니다. 건축물대장은 일반건축물대장과 집합건축물대장으로 나뉘며, 특히 다가구, 다세대, 오피스텔의 경우 정확한 열람이 중요합니다.
건축물대장에서 반드시 확인해야 할 주요 항목은 다음과 같습니다:
- 용도: 주택인지, 근린생활시설인지 등 건축물 용도와 실제 용도가 일치하는지
- 층수: 허가된 층수 외에 불법적으로 추가된 층은 없는지
- 면적: 대지면적, 연면적 등 면적이 실제와 일치하는지
- 사용승인일: 준공 허가가 제대로 나서 ‘사용승인’ 상태인지
특히 소형 다세대 주택, 빌라 등은 불법 증축 후 판매되는 경우가 많아, 실거래가와 전세가의 괴리가 큰 '깡통 매물'이 될 위험이 있습니다. 건축물대장은 누구나 무료로 열람 가능하며, 정부24나 지자체 건축과를 통해 발급받을 수 있습니다.
계약서에 적힌 특약사항은 단순한 참고 문구가 아닌, 법적 구속력이 있는 조항입니다. 따라서 계약서에 들어가는 문구는 매수자 스스로 직접 확인하고 수정 요구할 권리가 있습니다.
대표적으로 체크해야 할 조항은 다음과 같습니다:
- 잔금일 전 등기이전 불가 조항: 잔금 지급 전 소유권이전 방지
- 기존 임차인 명도 관련 조항: 임차인의 퇴거 책임은 매도인이 부담
- 하자 발견 시 책임: 하자 발생 시 수리비를 매도인이 부담하도록 명시
- 입주 전 관리비 정산: 잔금일까지의 관리비는 매도인이 부담 명시
또한 매도인의 가족, 친척 명의로 등기된 물건이라면 실제 소유자와 계약 당사자가 일치하는지를 다시 한 번 확인하세요. 중도금, 계약금 지급 전 이러한 내용을 누락하면 향후 분쟁 소지가 커집니다.
부동산 계약서 양식은 국토교통부 표준계약서를 사용하는 것이 가장 안전하며, 중개사가 자체 작성한 계약서라면 내용을 반드시 세부 검토하세요.
계약 상대방이 누구인지 정확히 아는 것은 부동산 거래의 가장 기본입니다.
특히 명의자와 실제 매도인이 다를 경우, 사기나 법적 분쟁의 위험이 커지므로 아래 사항을 반드시 확인해야 합니다.
- 주민등록증 또는 사업자등록증 확인: 매도인 명의가 등기부와 일치하는지 확인
- 공인중개사 자격 확인: 중개업소 등록증과 중개사 자격증 번호 일치 여부 확인
- 중개업소 개설등록증 확인: 중개사무소가 등록된 정상 업체인지 확인
특히 다세대·빌라 매매 시 '분양대행'이라는 이름으로 활동하는 사람들이 있는데, 이들이 공인중개사 자격 없이 불법 중개를 하는 경우도 많습니다. 반드시 실제 공인중개사 사무소 명의로 계약이 체결되는지 확인하세요.
계약금, 중도금, 잔금의 지급 시기와 방식도 철저히 점검해야 합니다.
특히 계좌이체 내역은 향후 소송 시 '증거자료'가 되므로, 반드시 매도인 명의 계좌로 이체하세요.
- 계약금 지급 전: 반드시 등기부 확인 및 건축물대장 검토 후 계약금 지급
- 중도금 지급 시: 보증금 반환 책임, 명도 협의 등을 문서로 남기기
- 잔금 지급 시: 소유권이전등기 완료 조건으로 잔금 이체
계약금은 매매대금의 10%가 일반적이며, 중도금은 없거나 1회~2회 분할로 나누는 경우가 많습니다. 잔금 지급 전에는 반드시 등기부상 근저당 말소 여부, 관리비·세금 체납 여부도 확인해야 합니다.
아파트 분양권, 재개발 입주권 같은 권리성 부동산 거래는 일반 매매보다 더 복잡하고 리스크도 큽니다.
아래 항목은 반드시 확인해야 합니다:
- 전매 제한 여부: 분양권 전매 가능 기간 및 조건 확인
- 권리양도 등록 여부: 해당 구청 또는 시청에 양도 등록되어야 효력 발생
- 중도금 대출 승계: 승계 조건 명확히 확인, 대출 불가 시 잔금 부담 증가
- 입주권 지위확인: 관리처분계획 인가 이후 여부, 청산자 아닌지 체크
권리 거래는 법률 분쟁의 여지가 크므로, 반드시 부동산 전문 변호사 또는 신뢰할 수 있는 중개업소를 통해 계약을 체결하는 것이 안전합니다.
부동산 매매 계약의 마지막 단계는 소유권 이전등기입니다.
등기이전 절차를 놓치면 법적으로 명의가 바뀌지 않기 때문에 반드시 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
- 등기이전 시기: 잔금 지급일 당일 또는 익일까지 마무리하는 것이 가장 안전
- 준비 서류: 등기신청서, 매도·매수인 인감증명서, 인감도장, 매매계약서 등
- 세금 납부: 취득세는 매수인이, 양도소득세는 매도인이 부담
- 취득세 납부 기한: 잔금 지급일 기준 60일 이내 → 미납 시 가산세 부과
등기부등본에 이전된 명의 확인이 완료되어야 비로소 안전한 부동산 소유권이 확보됩니다. 또한 취득세는 자진신고 납부이므로, 구청이나 인터넷(위택스)으로 직접 납부해야 합니다.
잔금 지급 후에도 실제 부동산을 '사용할 수 있게 되는 상태', 즉 명도(점유 이전)가 마무리되어야 거래가 완전히 끝납니다.
명도 지연은 실거주 또는 임대계획에 차질을 줄 수 있기 때문에 주의해야 합니다.
- 명도 시점 명확히 계약서에 기재: '잔금일 당일 인도' 등 명시
- 기존 임차인 거주 여부 확인: 전세계약 존재 시 인도 시점 조율 필요
- 명도 미이행 대비 특약 작성: 지연 시 위약금 부과 조항 포함
- 실내 상태 점검: 보일러·수도·전기 등 주요 시설 이상 여부 확인
특히 명도 전 입주자 점검이 가능하다면, 이삿짐, 전기·수도 개통 등 준비를 사전에 할 수 있어 시간과 비용을 아낄 수 있습니다.
마지막으로, 아래는 매수자가 부동산 매매 계약 과정에서 자주 놓치는 핵심 항목들입니다.
체크리스트 형식으로 다시 한번 정리해 드립니다.
- ☑ 등기부등본상 소유자와 실제 계약 상대방이 일치하는가?
- ☑ 잔금일 기준 근저당, 가압류 등 말소 조건 명시했는가?
- ☑ 계약서상 주소, 도면, 면적 등 모든 정보가 등기부와 일치하는가?
- ☑ 계약금·중도금·잔금 이체 내역을 증거로 보관했는가?
- ☑ 부동산 중개업소의 등록증과 공인중개사 자격 확인했는가?
- ☑ 명도 시점과 조건에 대한 특약 조항이 명확한가?
- ☑ 전입신고 및 확정일자, 전세보증보험 가입 유무 확인했는가?
- ☑ 취득세 등 세금 납부 일정을 미리 인지하고 준비했는가?
위의 항목 중 하나라도 빠지면 금전적 손해 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 특히 서면으로 남기는 습관과 증거자료 확보가 가장 중요한 보호 수단입니다.
🏁 마무리 Tip
2025년 현재 부동산 시장은 가격 조정기와 거래 회복세가 혼재된 상황입니다.
이럴수록 철저한 매매 절차 점검과 꼼꼼한 체크리스트가 실수 없는 거래로 이어집니다.
특히 생애 첫 주택 매수자, 전세 사기 피해 회복을 위한 내집 마련 희망자라면 꼭 이 체크리스트를 숙지하세요.
※ 본 글은 투자 권유가 아닌 일반 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 특정 지역이나 상품에 대한 투자 판단은 독자 본인의 책임 하에 신중히 결정해 주시기 바랍니다.
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