[2025 최신] 전세 사기 이렇게 당한다! 유형별 수법 & 피해사례 총정리

[2025 최신] 전세 사기 이렇게 당한다! 유형별 수법 & 피해사례 총정리

전세 사기, 2025년에도 여전히 현재진행형

최근 2~3년간 전세 사기는 명백한 ‘사회적 재난’으로 자리 잡았습니다.

 

2024년 기준 전세 사기 관련 피해자는 1만 2천 명 이상, 피해 금액은 3조 원을 넘어섰습니다. 2025년에도 그 위험은 여전히 계속되고 있으며, 특히 깡통전세와 집주인 잠적 사례가 늘고 있는 추세입니다.

 

이 글에서는 전세 사기의 주요 수법과 실제 피해사례를 바탕으로, 누구나 사기 피해자가 될 수 있다는 현실을 경고하고 예방 전략까지 순차적으로 안내해 드립니다.

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1. 깡통전세 – 보증금이 시세보다 비싼 집

‘깡통전세’란 매매가(시세)보다 전세보증금이 더 높거나 비슷한 집을 말합니다. 집값이 하락하거나 집주인이 파산할 경우, 경매 낙찰가가 전세보증금을 충당하지 못해 세입자가 피해를 보게 됩니다.

• 예시: 시세 1억 원짜리 오피스텔 → 전세보증금 9,800만 원
• 결과: 집이 경매로 넘어가도 낙찰가가 낮아 보증금 대부분 날아감
• 특징: 신축 빌라, 원룸, 오피스텔에서 자주 발생

2025년 현재도 ‘실거주 세입자 구함’이라는 명목으로 고보증 전세를 내세우는 깡통전세 매물이 여전히 존재하며, 특히 인천, 부천, 서울 외곽 지역에서 빈번하게 발생하고 있습니다.

 

보증금이 집값의 80% 이상이면 무조건 깡통전세 의심하세요.

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2. 명의 사기 – 페이퍼 집주인, 진짜는 따로 있다

이 유형은 법적 소유주가 아닌 명의자와 계약을 체결하게 만드는 전형적인 ‘명의 빌려쓰기’ 사기입니다. 실제 소유주는 뒤에 숨어 있고, 계약자는 허수아비에 불과한 경우가 대부분입니다.

 

• 전형적 수법: 집주인 명의 빌린 후 사채나 전세보증금으로 빚 돌리기
• 결과: 세입자가 아무리 계약을 잘 해도 소유권 분쟁 발생 시 보호 불가
• 확인법: 계약 전에 등기부등본 상 소유자와 계약자 이름이 일치하는지 필수 확인

일부 브로커는 “명의자는 신용불량이라 직접 못 나옵니다”라는 식으로 세입자를 안심시키지만, 이런 경우 전세계약 자체가 무효가 되거나, 보증금 회수가 거의 불가능합니다.

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3. 연락 두절형 집주인 – 전세보증금 먹튀

만기일이 다가오는데 집주인이 전화, 카톡, 내용증명 전부 무시한다면?

 

가장 악성인 ‘보증금 먹튀형 사기’를 의심해야 합니다.

 

• 사례: 계약 만료 후 “잠시 해외 출장 중”이라는 문자만 남기고 잠적
• 진행 패턴: 연락두절 → 경매 개시 → 배당순위 밀림 → 보증금 손실
• 피해자 유형: 사회초년생, 신혼부부, 지방 이주 청년 등

집주인이 미리 채무불이행 상태였을 가능성도 크며, 전세보증보험 미가입 상태일 경우 보증금 전액 피해가 발생할 수 있습니다.

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4. 위조 등기부등본 & 건축물대장 – 서류까지 속인다

최근 전세 사기 수법은 단순 브로커를 넘어서 문서 위조 수준까지 진화하고 있습니다.

 

특히 등기부등본, 건축물대장, 확정일자 확인서 등 공공 서류를 위조한 사례가 급증하고 있습니다.

• 수법: 등기부등본을 스캔 후 포토샵 편집 → 보증금·근저당 항목 삭제
• 대응법: 대법원 인터넷등기소에서 본인 직접 열람해야 함
• 추가 피해: 실제 존재하지 않는 호실을 계약한 경우도 있음

2024년 수도권에서 100건 이상 발생한 ‘위조 서류 계약’ 사기는, 세입자가 완전히 속아 계약을 체결한 뒤 알게 되는 사례가 많습니다.

 

종이 서류만으로 계약을 진행하는 건 매우 위험합니다.

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5. 대리인 사칭 – 위임장 위조로 계약까지 성사

“본인 명의의 위임장입니다”라는 말에 속아 전세 계약을 체결했다가 ‘그런 계약은 체결한 적 없다’는 소유자 주장으로 피해가 발생하는 케이스입니다.

• 위험 포인트: 위임장·신분증 모두 위조 가능
• 판례: 위임관계 입증 실패 시, 세입자가 무효 계약 책임 부담
• 확인법: 위임장 공증 여부 + 등기부 명의자 직접 통화

2025년 현재도 “가족이 대신 계약해준다”, “회사 동료가 대리인”이라는 사례는 매우 흔하며, 대부분 정식 위임 절차 없이 진행됩니다.

 

위임장 없거나 의심될 경우 계약 자체를 보류해야 합니다.

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6. 복합형 사기 – 신탁·경매·근저당 엮인 구조

고도화된 전세 사기는 법적 구조를 악용한 복합형 방식으로 진화하고 있습니다.

 

‘신탁 등기’와 ‘경매 예정’, ‘근저당 설정’을 활용한 구조는 세입자 입장에선 알아채기 매우 어렵습니다.

• 사례: 신탁사 명의로 되어 있어 보증보험 가입 불가
• 또는: 근저당 1억 원 설정된 집에 보증금 9,500만 원 계약
• 결과: 경매 시 근저당자 배당 후 → 세입자는 ‘배당 탈락’

세입자가 등기부 항목 중 ‘갑구’, ‘을구’ 내용을 정확히 읽지 않으면 절대 알 수 없는 구조입니다.

 

특히 ‘등기부 상 근저당 있음’은 가장 강력한 경고신호입니다.

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실제 피해 사례 ① – 계약 1개월 만에 경매 통보

2024년 12월, A씨는 인천 모 아파트에 전세 1억 5천만 원 계약을 체결했습니다.

 

하지만 입주 후 한 달 만에 집주인이 근저당 채무 불이행으로 집이 경매에 넘어갔고, A씨는 배당순위 후순위로 밀려 보증금 70%를 잃었습니다.

 

문제는 계약 당시, 근저당 설정이 이미 돼 있었음에도 등기부를 직접 열람하지 않고 계약했다는 점입니다.

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실제 피해 사례 ② – 위장 대리인 계약

신혼부부 B씨 부부는 ‘집주인이 해외 체류 중’이라는 말을 듣고 대리인과 계약을 진행했습니다.

 

하지만 실제로는 위임장과 신분증이 위조된 상태였고, 계약 6개월 후 집이 강제경매에 들어가면서 피해가 발생했습니다.

 

이들은 전세보증보험도 가입하지 않았고, 계약 상대자가 소유자가 아님을 뒤늦게 확인하며 법적 구제도 어려운 상황이 되었습니다.

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Key point

• 위조 서류는 서류 원본 열람으로만 구별 가능
• 대리인 계약은 정식 위임장과 실소유자 연락 확인 필수
• 등기부상 근저당, 신탁표시가 있다면 절대 계약 금지

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사기를 막는 유일한 방법은 '사전 검증'

전세 사기는 일단 계약이 체결되고 나면 사후 대처가 매우 어렵습니다.

 

따라서 계약 전에 최대한 많은 정보를 검토하고, 법적 보호 장치를 마련하는 것이 가장 강력한 대응 전략입니다.

 

계약서에 도장 찍기 전, 이 5가지 단계만 제대로 확인해도 90% 이상의 사기를 방지할 수 있습니다.

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1. 계약 전 5단계 안전 확인 리스트

① 등기부등본 확인 – 갑구: 소유자 / 을구: 근저당 유무

② 건축물대장 열람 – 세대 구분 불법 여부 확인

③ KB시세 / 실거래가 비교 – 깡통전세 위험 확인

④ 전세보증보험 가입 가능 여부 – HUG, SGI 등

⑤ 계약 상대자 실명 확인 – 명의자와 계약자가 동일한가

 

이 중 하나라도 이상 징후가 보이면, 계약을 보류하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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2. 전세보증금 반환보증 보험, 반드시 가입해야

‘전세보증보험’은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 대신 돌려주는 국가 보장 상품입니다.

 

• 대표 기관: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증
• 가입 조건: 임대차계약서 + 확정일자 + 전입신고 완료
• 보험료: 보증금의 0.1~0.15% 수준 (예: 1억 → 약 10~15만 원)

계약 체결 후 바로 가입하지 않으면, 사기 의심 물건으로 보험 가입 거절될 수 있습니다.

 

계약 직후 1주 이내 가입 신청을 권장합니다.

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3. 전세 계약 시 절대 하지 말아야 할 5가지

① 등기부를 사진으로만 확인 – 반드시 대법원 사이트 직접 열람

② 보증금 > 매매가인 물건 계약

③ 대리인 말만 믿고 위임장 검증 안 함

④ 전입신고·확정일자 미처리 – 대항력 상실

⑤ '싸다'는 이유로 현장 방문 없이 계약

 

사기는 결국 세입자가 경계심을 놓는 순간 파고듭니다. 문서, 절차, 사람의 말 모두 검증하는 습관이 전 재산을 지키는 기본입니다.

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4. 요약 정리 – 피해 예방 핵심 3단계

• 1단계: 사기 유형 파악 – 깡통전세, 명의사기, 위조서류 등
• 2단계: 계약 전 검증 – 등기부, 시세, 보증보험 체크
• 3단계: 법적 보호 조치 – 확정일자 + 전입신고 + 보증보험 가입

단 한 번의 계약이라도 이 3단계만 체크하면 대부분의 전세 사기를 피할 수 있습니다.

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결론: '나는 괜찮겠지'라는 착각이 가장 위험

전세 사기는 정보 비대칭과 서류 검증 미흡을 노린 범죄입니다.

 

가장 흔한 피해자의 멘트는 “이렇게까지 할 줄은 몰랐다”입니다.

 

이 글을 통해 단 한 명이라도 전세 사기를 예방할 수 있다면 큰 의미가 있습니다. 계약 전 이 체크리스트를 반드시 다시 보고, 등기부를 직접 열람하세요.